Un appartement ancien, ce sont aussi des parties communes
À Paris, et dans le 10ème
plus encore, la plupart des appartements à vendre se trouvent dans des
immeubles d’avant-guerre, parfois bien plus anciens. Parquets, moulures,
hauteur sous plafond : le charme de l’ancien n’a plus besoin d’être défendu.
Mais en achetant un lot en copropriété, vous n’achetez pas seulement des mètres
carrés. Vous entrez dans un collectif qui possède une façade, une toiture, un
escalier et des colonnes d’eau, et dont vous paierez votre part des
réparations. Autrement dit, une bonne partie de la qualité de votre achat se
joue en dehors de l’appartement.
Le dossier de copropriété, votre première source
Depuis la loi ALUR du 24 mars
2014, le vendeur doit vous remettre un ensemble de documents sur la copropriété
dès la promesse de vente. L’idée, rappelée dans une réponse du gouvernement à
une question écrite de parlementaire, est simple : vous donner assez
d’informations sur la situation financière et technique de l’immeuble pour
anticiper vos dépenses¹.
Le dossier contient la fiche synthétique établie par le
syndic, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, les procès-verbaux
des dernières assemblées générales et un pré-état daté. Ce dernier détaille les
charges, les éventuels impayés et la part de fonds de travaux rattachée au
lot².
Parmi tous ces papiers, les procès-verbaux d’assemblée sont
les plus instructifs. On y trouve les travaux votés ou repoussés, les litiges,
les devis en discussion, et on devine vite si l’immeuble est bien tenu.
Beaucoup d’acheteurs les survolent. C’est une erreur : prenez le temps de les
lire en entier.
Les charges : un chiffre qui ne se lit pas seul
Les charges annuelles couvrent
l’entretien courant, l’éclairage des parties communes, l’assurance de
l’immeuble, la rémunération du syndic et, selon les cas, un gardien, un
ascenseur ou un chauffage collectif. Pris isolément, leur montant ne dit pas
grand-chose. Il faut le mettre en regard de l’état du bâtiment.
Des charges très basses dans un immeuble dont la toiture n’a
pas été refaite depuis des décennies annoncent souvent un rattrapage à venir. À
l’inverse, une copropriété qui provisionne régulièrement affiche des appels de
fonds plus élevés, mais elle prépare l’avenir.
Les travaux : l’acquis, le voté, le prévisible
Les travaux déjà réalisés sont
une bonne nouvelle. À Paris, les façades doivent être ravalées au moins tous
les dix ans, sur injonction de la Ville³. Un ravalement récent vous évite donc
l’un des chantiers les plus coûteux d’une copropriété.
Pour les travaux déjà votés dont les appels de fonds ne sont
pas tous réglés, c’est la promesse de vente qui décide de la répartition entre
vendeur et acquéreur. Mieux vaut en discuter avec le notaire avant de signer.
Pour voir plus loin, il existe le projet de plan pluriannuel
de travaux, imposé par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux
copropriétés d’habitation de plus de quinze ans. Il liste les interventions
nécessaires, en donne une estimation sommaire et les étale sur dix ans, avec
une mise à jour tous les dix ans⁴.
Pour financer tout cela, la loi impose un fonds de travaux
dès que l’immeuble a plus de dix ans. Sa cotisation annuelle ne peut pas être
inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, quand un plan pluriannuel a été
adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit⁵. Ces sommes restent à la
copropriété : le vendeur ne les récupère pas en vendant son lot. Un fonds bien
garni est en général le signe d’une gestion prudente.
Le DPE, devenu un critère décisif
Le diagnostic de performance
énergétique classe les logements de A à G. Dans l’ancien, les classes
intermédiaires dominent, ce qui n’a rien d’étonnant pour des bâtiments
construits avant toute réglementation thermique. Si vous achetez pour y vivre,
le DPE vous donne une idée de vos dépenses de chauffage et des travaux
d’isolation possibles.
Si vous achetez pour louer, il décide du sort du bien. La
loi Climat et résilience du 22 août 2021 retire progressivement les logements
énergivores du marché locatif : les logements classés G depuis le 1er
janvier 2025, les F à compter du 1er janvier 2028 et les E à compter
du 1er janvier 2034⁶ ⁷.
À l’échelle de l’immeuble, le DPE collectif est exigé des
copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant 2013. Le
calendrier a débuté en 2024 pour celles de plus de 200 lots, s’est poursuivi en
2025 pour celles de 50 à 200 lots, et concerne en 2026 les plus petites⁸. Quand
il est disponible, il donne une bonne idée des investissements énergétiques à
prévoir.
Les diagnostics du logement lui-même
À cela s’ajoute le dossier de
diagnostics techniques de l’appartement. Selon l’âge du bien, il peut inclure
le DPE, l’état des installations d’électricité et de gaz, le constat de risque
d’exposition au plomb, l’état relatif à l’amiante, l’état des risques et
pollutions, et le certificat de surface privative, dit loi Carrez. Lisez-les
jusqu’au bout et posez des questions sur tout ce qui vous paraît flou.
Un patrimoine à regarder dans la durée
Une fois ces vérifications
faites, l’immeuble ancien garde tous ses atouts : volumes généreux, parquets et
moulures d’origine, lumière des grandes fenêtres, emplacements que le neuf
offre rarement. Dans le 10e, la proximité du canal Saint-Martin, des gares et
des marchés couverts ajoute la vie de quartier à tout cela.
Sources
1 Assemblée
nationale, question écrite n° 79469 (14e législature).
2 Weblex, «
Vendre un lot de copropriété : quels documents fournir à l’acquéreur ? ».
3 Loi n°
65-557 du 10 juillet 1965, art. 14-2 et 14-2-1, Légifrance ; CPIM, « Ravalement
de façade : qui doit le faire, qui le paie ».
4 Association
des Responsables de Copropriété (ARC), support sur le PPT et le DPE collectif,
2025.
5 119e Congrès
des notaires de France, « Le fonds de travaux », 2023.
6 Loi n°
2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience », Légifrance.
7 DossierFacile
(ministère du Logement), « Passoires thermiques : top départ du gel des loyers
».
8 Cabinet
Kohen Avocats, « DPE collectif et PPT en vente d’appartement », 2026.
